202005.20
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Pagamento delle spese condominiali in assenza di apposito verbale di approvazione del bilancio d’esercizio

Come si è già avuto modo di argomentare in un articolo precedente, ad oggi non esiste una normativa chiara che consenta lo svolgimento in videoconferenza delle assemblee condominiali con la conseguenza che, in caso di celebrazione della stessa con tali modalità, la delibera assunta potrebbe essere dichiarata annullabile se non anche nulla ab origine.
Tale affermazione trova riscontro implicito anche nelle disposizioni contenute nel Decreto Legge n. 33/2020 che, sancendo il differimento di dodici mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile per la convocazione dell’assemblea chiamata ad approvare il rendiconto condominiale annuale avente data di ultimazione successiva al 31 luglio 2019 (in deroga a quanto stabilito dall’articolo 1130, comma primo, numero 10), del codice civile), nulla dispone in merito ad una possibile celebrazione dell’assemblea in modalità telematica.
Visto quanto sopra, quindi, è opportuno domandarsi se, mancando l’approvazione del bilancio consuntivo relativo al 2019 e l’approvazione del bilancio preventivo riferito al 2020, i condomini di un dato condominio possano “rifiutarsi” di versare le spese condominiali o se, al contrario, l’amministratore può, in ogni caso, procedere con la riscossione delle stesse.
Una risposta a tali quesiti viene fornita dalla Corte di Cassazione che, con la Sentenza n. 10621 del 28 aprile 2017, ha avuto modo di affermare che “l’obbligo del condomino di pagare al condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l’esercizio dei servizi comuni dell’edificio deriva dalla gestione stessa e quindi preesiste all’approvazione da parte dell’assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del condominio.”
Il principio appena richiamato consente di affermare che il condomino, in virtù della sua natura di comproprietario di una quota del bene comune, deve, per ciò stesso, contribuire alle spese necessarie alla conservazione dello stesso atteso il fatto che le obbligazioni condominiali hanno natura di obbligazioni reali preesistenti a qualsivoglia delibera di approvazione della spesa.
Quanto appena affermato, in ogni caso, non vuole portare alla statuizione che l’approvazione del bilancio da parte dell’assemblea possa essere tranquillamente superata senza effetti in capo al condominio. Sul punto, infatti, si rileva che, oltre all’obbligo di legge in capo all’amministratore circa la convocazione dell’assemblea ex art. 1130 c. 1 n. 10 c.c., la mancata approvazione del bilancio non consentirebbe al condominio di ottenere, nei confronti del condomino moroso, un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 63 disp.att. c.c..
Quanto appena visto, peraltro, risulta applicabile alle sole spese di manutenzione ordinaria e non anche agli interventi straordinari atteso il fatto che questi ultimi così come l’istituzione di fondi speciali destinati a tali interventi, ai sensi dell’art. 1135 co. 4 c.c., devono necessariamente essere autorizzati da parte dell’assemblea condominiale ritualmente convocata e costituita.
In caso di interventi di manutenzione straordinaria, pertanto, l’amministratore potrà autorizzare tali lavori, e richiedere le relative quote ai condomini, senza il preventivo consenso dell’assemblea solo ed esclusivamente nel caso in cui gli stessi rivestano carattere dell’urgenza e dell’indifferibilità.
In conclusione, pertanto, l’amministratore potrà, al fine di garantire la fruizione dei servizi essenziali da parte del condominio, predisporre il bilancio preventivo ed il relativo riparto e, sulla base di questi documenti, pur in assenza di approvazione da parte dell’assemblea, richiedere ai condomini il versamento delle rata condominiali relative alla gestione ordinaria.
Come ovvio, tuttavia, in caso di mancato versamento da parte di uno o più condomini di quanto loro spettante, l’amministratore non potrà ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ex art. 63 disp.att. c.c. attesa la mancanza di un documento essenziale quel il bilancio approvato.